Porte à porte : comment un ensemble d’escaliers brisés illustre la danse de Cleveland avec des investisseurs extérieurs

Alors que le maire Justin Bibb et le sénateur Sherrod Brown traversaient le quartier d’Union Miles la semaine dernière pour annoncer la nouvelle des crédits d’impôt, un autre problème est rapidement survenu.

Sur Kingsford Avenue, Bibb et Brown ont gravi les marches délabrées d’une maison qui met en lumière la lutte de Cleveland contre la peste.

Une partie d’une marche s’était effondrée, exposant le fil métallique rouillé qui était censé maintenir le béton ensemble. Les gouttières étaient cassées. Le revêtement s’était détaché autour d’une fenêtre supérieure au-dessus de l’allée.

Le sénateur Sherrod Brown et le maire Justin Bibb regardent les escaliers

Nick Castele

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Le sénateur Sherrod Brown et le maire Justin Bibb enquêtent sur un trou dans les marches en béton d’une maison de Cleveland.

Bibb et Brown ont rencontré l’une des locataires, Viola Cannon, sur son porche. Elle a dit qu’elle prévoyait d’appeler la ville au sujet du trou dans les escaliers.

“La ville de Cleveland est venue à vous”, a répondu Brown. L’un des assistants du maire nota l’adresse.

Le bailleur est une société à responsabilité limitée de Floride nommée Exitos Capital, comme en témoignent les registres de propriété et commerciaux. Son adresse postale est un magasin UPS dans une rue commerçante de Tampa.

Les investisseurs hors de la ville et LLC, sans aucun doute attirés par l’immobilier relativement bon marché de Cleveland, attirent l’attention – et l’inquiétude – des dirigeants de la ville et des défenseurs du logement.

Les entreprises représentent une proportion croissante des acheteurs de maisons dans la ville, en particulier dans l’East Side. C’est selon une étude récente du Vacant and Abandoned Property Action Council, une coalition de défenseurs du logement.

“Le résultat de cette augmentation de la propriété des investisseurs est un sous-marché du logement qui est en grande partie loué, n’est plus contrôlé par les acteurs locaux, et offre des opportunités limitées aux nouveaux propriétaires et les avantages associés de stabilité, de santé et de création de richesse”, écrivent les auteurs.

Mardi, j’ai tweeté une photo de Brown et Bibb regardant le trou dans les escaliers. Brown, président de la commission sénatoriale des banques, a encore renforcé l’image sur les réseaux sociaux jeudi.

“Le capital-investissement et d’autres investisseurs extérieurs achètent des maisons, augmentent les loyers et négligent les réparations et les problèmes de sécurité à Cleveland et dans tout le pays”, a-t-il tweeté. « Les marches en ruine ne sont que le début du problème. Ce sont les symptômes d’un problème plus vaste.

Une solution arrive

Dix minutes avant midi le Vendredi Saint, Viola Cannon m’a appelé. Les travailleurs étaient sortis pour réparer leurs marches avant, a-t-elle dit.

Je me suis immédiatement rendu chez elle. Quand je suis arrivé, les ouvriers posaient de nouvelles marches en bois dans l’interstice où il y avait eu du béton cassé la veille.

    Un trou dans les marches d'une maison du quartier Union Miles de Cleveland.

Nick Châteaux

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Un trou dans les marches d’une maison du quartier Union Miles de Cleveland.

Cannon m’a dit que l’hiver dernier, les notes avaient commencé à se détériorer. La glace et le sel de l’hiver dernier nous ont porté le coup fatal.

Elle a dit que sa fille avait appelé le propriétaire en son nom il y a environ deux mois pour s’enquérir des marches et du revêtement cassé. J’ai demandé à Cannon, qui aura 60 ans plus tard cette année, si elle aurait évité cette avance.

“Non, je marchais toujours sur le devant – je me tenais juste”, a-t-elle déclaré. Accrochez-vous donc à la main courante en bois, qui a connu des jours meilleurs.

Cannon a félicité son gestionnaire immobilier pour avoir répondu à ses besoins. C’est le directeur qui lui a dit qu’il réparerait les marches, a-t-elle dit.

Et après des plaintes précédentes, a-t-elle dit, le propriétaire lui a proposé de déménager dans une autre propriété. Mais Cannon, qui utilise les bons de logement de la section 8, a refusé. Elle aime sa rue calme et était préoccupée par la criminalité dans le nouveau quartier, a-t-elle déclaré.

Cannon a dit qu’elle vivait dans la maison depuis environ huit ans. Au cours de cette période, la propriété a changé de mains deux fois, selon les registres du comté. La maison est à nouveau en vente. Il est actuellement coté à 54 900 $ sur le site immobilier en ligne Zillow.

Parce qu’il vit hors de la ville, le propriétaire actuel n’a aucune exposition aux conditions de vie ici à Cleveland, a déclaré Cannon. Votre maison a besoin de plus qu’un nouvel escalier avant. Une grande partie des gouttières a encore disparu et les panneaux déchirés doivent être remplacés.

“Les propriétaires achètent une propriété et quittent l’État et ne font pas ce qu’ils ont à faire”, a déclaré Cannon.

    Revêtement endommagé sur une maison dans le quartier Union-Miles de Cleveland.

Nick Châteaux

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Revêtement endommagé sur une maison dans le quartier Union-Miles de Cleveland.

Un déménagement rapide à Cleveland, suivi d’assignations

L’histoire d’Exitos Capital, l’actuel propriétaire de la maison de Cannon, met en lumière les difficultés de la ville à atteindre les investisseurs de l’extérieur de la ville – et les défis que ces investisseurs peuvent rencontrer pour suivre leurs avoirs.

La société est entrée sur le marché de Cleveland en mars 2018. Ce mois-là, Exitos a acheté 27 propriétés – toutes du même vendeur – pour 611 000 $, selon les registres du comté. L’entreprise a continué d’acquérir des maisons jusqu’en 2018, jusqu’à ce qu’elle en possède 43 au total selon mon décompte.

Puis vinrent les citations. De novembre 2018 à septembre de l’année dernière, la ville a déposé 21 délits de logement contre Exitos, selon mon décompte des cas dans les dossiers du tribunal municipal du logement de Cleveland.

Entre-temps, la société a vendu ses propriétés. En mars 2020, Exitos a vendu 17 parcelles de terrain à Home Partners LLC, une filiale de la société d’investissement Hughes Private Capital basée à Reno, au Nevada, pour 559 000 $, selon les registres immobiliers et commerciaux.

Au tribunal du logement, Exitos n’a pas comparu pour la plupart de ses citations. Finalement, le tribunal a émis des privilèges contre Exitos pour les amendes et pénalités impayées, selon les dossiers du tribunal de district.

À l’été 2021, Exitos avait embauché un avocat local, Jazmyn J. Stover, pour gérer ses affaires avec le tribunal. Stover m’a dit qu’Exitos n’était initialement pas au courant de ses procès en matière de logement. Un employé a quitté l’entreprise en mauvais termes et s’est enfui avec des mots de passe, a-t-elle déclaré.

Le maire Justin Bibb et le sénateur Sherrod Brown visitent le côté sud-est de Cleveland.

Nick Châteaux

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Dans le quartier Union Miles de Cleveland, le maire Justin Bibb et le sénateur Sherrod Brown parlent à une femme qui a déclaré qu’elle achetait un bien immobilier dans la région.

Dans un dossier déposé auprès du tribunal du logement l’année dernière, Stover a écrit que les violations du logement n’étaient «pas de nature grave», ni qu’il s’agissait de violations continues. Elle a écrit que la société avait résolu le problème avec son gestionnaire immobilier dès qu’elle l’avait découvert.

“Exitos ne s’est pas présenté à ses audiences car il n’était pas au courant des violations”, a écrit Stover dans le dossier. “En effet, un employé (à l’insu d’Exitos) a changé de représentant légal pour la signification des procédures et a quitté Exitos sans fournir aux clients aucune information relative à ce changement.”

Les dossiers commerciaux en Floride indiquent que quelqu’un a quitté l’entreprise. La personne répertoriée comme PDG d’Exitos n’apparaissait plus dans les registres commerciaux du gouvernement à partir de 2020.

Aujourd’hui, Exitos Capital est répertorié comme propriétaire de 12 propriétés, dont la maison de Kingsford.

Lors de son discours sur l’état de la ville la semaine dernière, Bibb a déclaré qu’il aimerait exiger que les nouveaux propriétaires aient un agent local. Cette décision, a-t-il dit, aiderait la ville à tenir les propriétaires responsables.

Et il existe de nombreux autres investisseurs qui achètent et vendent des biens immobiliers à Cleveland.

En traversant Union-Miles, juste après avoir rencontré Viola Cannon, Bibb et Brown sont tombés sur deux femmes devant une maison voisine. L’un était local; l’autre était de Reno, ont-ils dit.

« Qu’est-ce que tu fais ici ? » demanda Bibb.

“Nous achetons des biens immobiliers”, a répondu l’un d’eux.

“J’espère que vous faites les bons investissements”, a déclaré Bibb. “Je vais vérifier et sécuriser vos propriétés.”

Le ton du maire était amical, mais le problème auquel est confronté son administration est plus difficile qu’une série de mesures concrètes.

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